在上海买豪宅？看这一篇就够了｜上海买房指南自住篇（八）(豪宅這一自住)

我们已经在《300-500》、《500-800》、《800-1200》、《1200-2000》的文中总结了上海300-2000万总价段自住买房适宜的板块。

本篇作为系列文的收尾，是针对预算2000万以上的豪宅购房人的。

我不准备讲具体的板块，而是想讲一讲上海豪宅市场的概况以及未来展望。

上海是全球最大的二手房市场，也是国内最大的豪宅市场，豪宅成交量对其他城市形成压倒性的数量优势。

不管是身在上海或是在全国各地的高净值人士，在上海购置豪宅总是最稳妥的选择。

本文将简要介绍上海豪宅主流的产品形式和地理位置，并与其他一线城市、海外顶级城市的豪宅作比较分析，希望对你有所帮助。

上海豪宅-公寓篇

说到上海的豪宅，一般人都会想到陆家嘴的汤臣一品。

图：汤臣一品

然而，汤臣一品只是上海豪宅的冰山一角，不具备普适的代表性。

上海的公寓豪宅可以分为两大类——江景房和老上海豪宅。

不在上海土生土长的人，对上海的第一印象就是陆家嘴三件套、黄浦江、外滩。

所以，江景房是新上海人偏爱的品类。
能看黄浦江景、视野最佳的小区、那就是最好的房子。

该类住宅层数普遍很高，在30层以上。

滨水区域里，陆家嘴南滨江、黄浦滨江、苏河湾的地段最为尊贵（北外滩仅白金湾一个顶豪），高区江景房单价逼近30万/平米。

图：华侨城苏河湾顶层View

而随着对岸的前后滩、北外滩的羽翼日益丰满，徐汇滨江、陆家嘴北滨江的地位或有所提升，向核心滨江区靠拢。

徐汇滨江值得重点关注。
周边产业、规划商业、环境以及住宅的产品力都趋近于完美。

图：徐滨滨江跑道

图：徐滨标杆——保利西岸

景观价值在江景房的房价中占了很大比重，无江景的低区，房价与高区天差地别。
如华侨城苏河湾，高区与低区单价相差近一倍。

购买江景房的，多数是刚富起来的新贵，除了对滨江沿线的价值认同外，还比较看重房子周围的产业。

在上海2017-2035年新的一轮规划中，黄浦江沿线是重头戏，北外滩、东外滩、黄浦滨江、徐汇滨江和前后滩都是新兴的产业中心，潜力比较大。

除了自住以外，买江景房投资的人也非常多。

我们发现，滨江沿线的小区自住率都不高。
华润外滩九里和绿城黄浦湾建成十年了，小区依旧非常冷清，面积很大的如汤臣一品、中粮海景一号被公司租来办公的也不在少数。

虽然开发商们都削尖脑袋往黄浦江边上建房子，但上海土著对它们并不感冒。

21世纪初，黄浦滨江的海琪园只卖6000块/㎡的时候，镇宁路的嘉里华庭就已经超过2万单价了。

在上海人眼里，最好的地段并不在黄浦江沿线，而是在原法租界，“梧桐落叶，闹中取静”的环境是他们最为推崇的。

老静安的南京西路沿线虽然属于原公共租界，但由于其高大上的国际化气息特别对上海人的胃口，也是上海人心目中的顶级地段。

原法租界+老静安这一小片区域，形成了”老上海“豪宅的版图。

由于开发的年份较早，缺乏整体规划，大部分的老上海豪宅都呈散点分布，如嘉天汇、思南公馆。
形成一定高档社区规模的，只有新天地、淮海路、镇宁路三个片区。

知名度最高的就是新天地。
翠湖天地已经成为了浦西豪宅的名片，更是引领了潮流，满大街的ArtDeco建筑风格就是从翠湖天地御苑开始的。

图：翠湖天地御苑

淮海中路板块属于原法租界中区，相比新天地，地段要更出色，正好夹在上海TOP2的南京西路商圈和淮海路商圈中间，出门即是纸醉金迷的世界。

小区的产品力也毫不逊色，凯德茂名公馆、兰馨公寓都是不落俗套的经典之作，有众多明星居住于此地。

图：凯德茂名公馆＆兰馨公寓

最不为人所知的就是镇宁路板块的低密度豪宅区。
建成于2000-2005年，抛盘极少，当初购房的都是上海滩的政商界精英。

湖南路门牌号的小区，起板价就是3000万以上，03年就用上干挂石材外立面的小区告诉你，什么才是真正的Old Money。

图：鸿丰香缇花园

有了老上海豪宅与江景房的对比，我们发现，相比于初来乍到、野心更大、想要争夺话语权的新贵们，老克勒们选择活在当下，购买最佳的现成品。

老上海豪宅的疆域拥有上海最强的资源禀赋。

南京西路、淮海中路、徐家汇，集齐了上海前三的商圈；

瑞金医院、中山医院、华山医院，全国TOP5的医院有3个在版图内；

静教院附校、徐汇四大公办，最好的学区都在这里了；

就连交通最方便的地方也是这里，地铁线路最密集，还是南北和延安路高架的交界处。

实际上，如果去掉景观的加成，江景房的地段价值是要低于老上海豪宅的。

低区的财富海景花园单价不到9万/㎡，低区的思南公馆却超过15万/㎡。

就目前而言，老上海豪宅的居住体验是要优于江景房的，周边的商业、娱乐设施要丰富许多，小区自住率也要高不少。

不过，滨江地段还是未完成状态，香港置地的西岸金融城、北外滩的商业部分还未落地，之后会有新的惊喜。

活在当下，那就买老上海豪宅；用发展的眼光去购房，那就买江景房。

上海豪宅-别墅篇

上海公寓豪宅的购房者基本都是企业高管、金融精英、老干部、网红和富二代。
而在上海买别墅的，成功的企业主居多，段位要更上一层。

上海三大顶级别墅区分别是佘山、西郊和东郊。

佘山别墅区围绕佘山和月湖公园而建，由于地处郊区，土地储备充裕，别墅的占地面积都比较大。

佘山别墅区的劣势在于距离市区太远，超过30公里，周边又完全没有与别墅业主匹配的商业、产业和娱乐设施。

目前，佘山已逐渐式微，紫园和世茂佘山庄园后，再也没有最高层次的新盘放出，近几年的新房都是蹭佘山名号的入门级小别墅。

西郊别墅区围绕西郊宾馆而建，是上海最早的别墅区和涉外区域。
西郊明苑别墅、新律花园等都于90年代至21世纪初建成。

西郊所在的长宁区也是上海老牌的富人区，经济实力强劲，城市界面良好。

西郊虽然地处中外环，但丝毫不显得荒凉，别墅区内环境优雅，走出别墅区即是繁华的都市风光，3公里外就是新虹桥-天山这样的顶级商圈，是都市别墅的宜居典范。

图：新虹桥-天山商圈 虹桥南丰城＆尚嘉中心

西郊别墅区房龄整体偏老，但高总价段的小区产品力卓越，华丽家族开发的檀宫有着上海第一豪宅的美誉，总共18幢的小区，每一栋总价都接近5个亿。

图：檀宫

西郊后续还会有新房推出，如复地御西郊的别墅和百仕达的宁国府邸。

上海唯一可以与长宁西郊叫板的就是东郊别墅区。

由于实际是同一区域，我把世纪公园东侧的九间堂、御翠园以及碧云别墅区都算在东郊的版图内。

东郊别墅区仿佛是西郊的镜像，最高端的产品紧挨着东郊宾馆的东侧，与檀宫对应的是华洲君庭，小区总共22栋，总价与檀宫相仿。

图：华洲君庭

佘山、西郊和东郊别墅区的一大共同点就是，高尔夫球场是标配。

佘山有佘山高尔夫，西郊有虹桥高尔夫，东郊有汤臣高尔夫球场。

另外，西郊和东郊的产业区位也很出色。

西郊的西侧是虹桥商务区，南面是漕河泾开发区，东侧是浦西核心区；东郊紧挨着的世纪公园是上海的资管业中心，公私基金云集，南面是张江，北侧是金桥副中心。

除了佘山、西郊和东郊，上海还有很多其他的别墅区，如旗忠、莘闵、美兰湖等，但规模或区位上与这3个有所差距。
也有一些优秀的单体别墅小区，如万源城御溪等。

目前上升势头最快的是国家会展中心附近的徐泾别墅区，由于大虹桥的产业飞速崛起，大有取代佘山成为上海别墅区第三极的趋势。

徐泾别墅区也配有一个银涛高尔夫球场，主流的是3000万左右的独栋，近期还有金臣别墅等新房售出。

图：金臣别墅

说起上海的别墅，还有一个不可忽视的存在就是老洋房。

照片来源：环行星球

老洋房基本都是历史保护建筑，代表着上海这座城市的底蕴，密集分布于原法租界的武康路、复兴路、延庆路、湖南路等梧桐街道。

图：武康路洋房

老洋房位于城市核心地段，造型独特，有着上百年的历史，购买老洋房的人，都是把它们当作艺术品收藏的。

既然是艺术品，价格没有最高，只有更高。

淮海路上的上方花园这种带一个小花园的洋房属于最便宜的，总价一个亿左右。

照片来源：外滩以西

湖南路上这种地段更尊贵、面积更大的独栋，可以卖到2-3亿。

照片来源：外滩以西

而老洋房里最上层的产品，就是孙科别墅（孙中山之子孙科故居）这类市中心的庄园，绝大部分都是作行政、商业用途，极少有个人买家。

图：孙科别墅

十多年前，陈天桥以2.8亿买下的严家花园就是另一座市区庄园，近期挂牌10个亿转手。

此类产品极其稀少，一经成交就会引起轰动，只有富豪榜的常客才能染指。

目前，上海的老洋房大多都是公司产权，作办公用途。

卖出时，上家补70年产权地税、通过股权转让方式交易是常规操作，好处是，下家无需上海户口，也不占用房票。

与北京、深圳豪宅的比较分析

北京、上海、深圳是国内最领先的三座城市，全国的富人购买豪宅的首选就是北上深。

之前的文本中，我们已经对上海豪宅的概况作了说明，接下来，我们准备拿上海的豪宅与北京、深圳的豪宅作简要的对比分析。

北京是中国的首都，高净值人士以及豪宅的数量与上海相当，豪宅的购房人群是来自全国的精英。

上海与北京相比，精华段更为浓缩。
政经中心、商业中心、最好的医疗和教育资源都在内环线以内，最佳地段也造了许多住宅。

而北京的各项资源则更为分散，中心区域鲜有商品房，都是一些部委、央企的宿舍楼。

北京的豪宅社区大部分都在朝阳和海淀，以及朝阳海淀交界的奥森这种地方。

就如同上海的江景房和老上海豪宅，朝阳和海淀也象征着两种价值观——朝阳区代表着商业、娱乐，海淀区代表着教育、医疗和产业。

北京整体的价值观偏向于学区，学区溢价很高，海淀明显更胜一筹，西北四环的万柳书院可以达到20万/㎡的单价，而朝阳区东北四环的太阳宫，豪宅单价只有10万/㎡出头。

北京的历史比上海更悠久，四合院之于北京就好比老洋房之于上海，是在京人士的终极置业梦想。

北京的豪宅很多都其貌不扬，比起上海豪宅的外观更为朴素。
特别是海淀区的住宅，如万泉新新家园，看着就是大户型的普通小区。

图：万泉新新家园

这可能与北京体制内人士多、追求低调有关。

深圳则是另一番景象，只能用“魔幻”二字形容。

深圳的住房供给长期短缺，业主们抬起价来又异常团结，中产房卖顶豪价格的比比皆是，深圳湾是全国唯一一个板块均价突破20万/㎡的版块。

另外，深圳买豪宅的广东老板，信风水的很多，有水的地方房价就卖得很贵，香蜜湖一个弃用的水库旁边，房价与深圳湾媲美。

深圳的学区溢价相比北京有过之而无不及，对口深圳实验学校的90年代初塔楼可以卖到接近20万/㎡。

深圳的豪宅在外形上更加前卫，有很多采用全玻璃外墙的小区，如深圳湾一号、新天鹅堡、百仕达红树西岸。

图：新天鹅堡

与北京、深圳的豪宅对比后，我们发现，上海的住房市场还是比较理性。

深圳有供需关系紧张、风水、学区多项因素叠加，价格推得最高；北京有学区加成的房子溢价也很厉害。

上海2000万以上的房子，甚至1500万以上的房子就没有学区溢价了。
例如，对口全市最好九年制学区静教院的静安晶华，地处老静安，本来就要卖这个价钱，即使是顶级学区也没有多少加成。

所以，上海的豪宅就是一分价钱一份货，价格里都是地段和产品力的因素。

与东京豪宅的比较分析

上海的目标不止于与北京、深圳斗艳，而是成为全球标杆城市。

拿全球范围内更先进城市的房地产市场作比较分析，是很有价值的。

一个很好的参照物就是东京，与上海同属亚洲和儒家文化圈，同样是商业立本的城市。
上海的区域规划中曾多次提到向东京看齐、学习。

如徐家汇的商业中心+轨交枢纽的规划就是新宿的翻版，南京西路+不夜城+上海火车站区域联动的方案也来自银座+日本桥+东京站。

日本的房地产市场与国内最大的一点不同就是——土地是私有的，个人可以买土地盖楼。

所以，独栋建筑在日本并不是有钱人的特权，很多工薪阶层都自己买土地盖“一戸建”。

图：典型的一戸建

在东京郊外买块60㎡左右的土地，自己盖个2层小楼，总开销大概100多万人民币。

当然也有贵的、面积大的一戸建，价格就要贵很多，普遍分布在目黑区、大田区的田园调布等地。

木村拓哉的自宅就在目黑区，土地+造价10億円（约6000万人民币）。

图：豪华型一戸建

不过，相比中国的有钱人，日本富豪的娱乐休闲生活更为丰富，住在目黑（相当于闵行外环内部分在上海的位置）他们都觉得太偏，东京的豪宅基本都集中在都心五区的千代田区、中央区、港区、渋谷区和新宿区。
港区豪宅最多，规格更高。

东京市中心的豪宅都是由森大厦、住友等最大房企开发的，主流产品是超高层塔楼和6层以下的洋房。

高层塔楼在中国需要打折卖出，在日本却是受追捧的产品，因其抗震性好，能抵御9级地震、高层景观视野佳。
日本人使用烘干机的也很多，对朝向不是很敏感。

图：东京塔楼公寓

塔楼高层的单价会比低层贵2-3倍，景观价值至关重要。

日剧里经常有这样的情节——高层的住户坐电梯下到低层，看到有人进来，很轻视地朝他们看了一眼。

日本少子化的趋势很明显，即使是豪宅，房间也不会做太多。
高级塔式公寓的标配户型为80-120㎡左右的两房，鲜有三居室户型。
年轻人偏好高层塔楼。

日本计算的是壁芯面积，公共区域不计算在内，算的是房间中心到墙壁中间的面积，同样面积数字的房间，比中国的要大，日本的80-120㎡等于国内的100-150㎡。

如果说高层塔楼不符合国内的国情的话，低密度洋房就是中日人民能共同欣赏的产品了。

图：パークハウスグラン南青山

低密度洋房大多都是3-6层楼的高度，相比塔楼更讲究朝向，朝南的居多。
户型相比高层塔楼要大一些，100㎡的两房、150㎡以上的三房是主流。
带小孩的高净值人士会更倾向于洋房。

值得一提的是，日本没有小区的概念，全是开放式的住宅。
也就是说，从入户大堂出去直接就是马路，所谓的”小区“就是一幢楼。

所以，日本的住宅多样性更强，都是一幢幢楼单独开发，几乎看不到长得一模一样的楼。
开发豪宅会请知名设计师，造型更具艺术性。

图：隈研吾设计的Span Class

需要注意的是，日本的住宅持续性收费较多。
每年除了评估价1.4%的固定资产税，还要交评估价0.3%的固定都市税。
不过，评估价与售价差别大，一般只有售价的25%，所以，税费每年大概缴纳房屋总价的0.5%。

还有一笔大费用是修缮基金，相当于国内的物业费。
新房业主一次性缴清，二手房业主每月缴纳，每年的修缮基金占总价的0.5%左右。

固都税+修缮基金，一年要交房子总价的1%。
这可不是笔小数目，3億円总价的豪宅，一年要交300万円，相当于日本工薪族一年的收入。

所以，日本人即使很有钱也不会买太大的房子，持有成本实在太高。
3億円对应人民币是2000万，在上海也就是入门级豪宅的价格。

不过，这些钱也不是白白花出去的，日本的建筑品质和细节做工本身就好，再加上日常的维护，即使是40年房龄的楼也能维护如新，只要位置够好，卖得并不比新房便宜，保值性好。

以下两个就是东京典型的豪宅，一个是高层塔楼，一个是洋房。

都在地段最好的麻布十番，接近20年的楼龄依旧维护如新。
元麻布Hills即使是180㎡的壁芯面积（国内面积计算超过200㎡）依旧采用塔楼主流的两居室户型。
被通缉的日产前CEO卡洛斯·戈恩就是从元麻布Hills的住所胜利大逃亡的。

3000万人民币的总价，一年固都税+修缮基金要交30万，只有上流人士才住得起。

上海豪宅总评及未来展望

上海是全球最大的二手房市场，随着我国经济实力的不断提升，未来很有可能成为全球最大的豪宅市场。

上海的豪宅供给充足，可以分为高级公寓和别墅两个大类。

高级公寓又可以细分为黄浦江沿线景观房和原法租界+老静安的豪宅，代表着”展望未来“与”活在当下“两种价值观，购房人群为企业高管、金融精英、老干部、网红和富二代。

别墅可分为商品房别墅和老洋房。
主流的别墅片区是西郊、东郊、佘山和徐泾。

老洋房在原法租界，都是历史保护建筑。

买别墅的基本都是企业主。

经过与北京、深圳楼市的比较分析，我们发现，上海2000万以上的豪宅基本没有学区溢价，定价比较理性，完全由地段和产品力构成。

目前，或许是配置上海豪宅的最好时机。

我们也考察了东京的楼市，对上海豪宅市场未来的变化和进展，有以下几点猜测：

①上海的商品房在审美上与东京的楼盘有较大差距。
近几年甚至比十年前有倒退，大开发商流水线造房模式大行其道，千楼一面的情况很严重，如某滨江华府，和十八线县城的楼盘外观一模一样。

对于豪宅业主而言，品味也是身份认同的一种。
具有艺术性外观的豪宅在未来或许会受到更多的追捧。

②城市在高速发展阶段是摊大饼的模式，开发商为了卖房，也会放出很多概念，如”XX会是未来的宇宙中心“。
上海到2035年左右骨架会基本定型，如果是购买高总价的豪宅，最好是在规划的中央活动区内，也就是上海的精华段。

在外围区域买豪宅，一定要注意周边的规划能级，如大虹桥、张江科学城这种国家级规划是最安全的选择。

在偏远的无规划区域买了高总价的房子，可能会面临配套发展不匹配、流动性不足甚至房子跌价的窘境。

③日本的修缮基金每年占房子总价的0.5%，国内的物业费与其相比几乎可以忽略。
但时间久了，优良的物业维护对房产的保值效果至关重要。
物业管理不善，高净值业主也会不断流出，居住体验会变差。

所以，我们购买2000万以上的房子，尽量要选那些物业费10元/㎡以上，管理严格的小区。

④随着决策层提出”抑富济贫“，未来一段时间推出房产税是大概率的事件。
此外，上海生育率长期低于1.0，少子化趋势明显，为了税费负担和自住考量，如果是购买公寓豪宅，150-250㎡的三房户型或许是最合适的。

以上是正文，来自于观观，平米房产研究院亦有贡献。

平米房产研究院专注于房产自住、投资和学区的研究分析，帮助购房者科学买房，多快好省。

如果你觉得有用，请把这篇文章转发给有需要的朋友。