“特种兵式”探盘_一文看透深圳罗湖6大商业项目的进阶升级(進階特種兵一文)

铱星导读

深港两地通关后，百万港人涌进深圳消费，当中，罗湖因紧邻香港的优势，这“泼天的富贵”终于也轮到罗湖商业了。
作为深圳商业发展的起源地，从内地第一家麦当劳、再到内地第一家沃尔玛，总是走在商业潮头的罗湖商业显然也拥有持续接住这泼天富贵的能力。

特别是自去年以来，深圳万象城三期、深圳万象食家、深圳天河城、KK Time等多个重磅项目的入市，也加速了罗湖商业的发展，为深圳本地和久违的香港消费者提供了多样化的消费场景。

为了进一步了解罗湖商业的进阶历程，本期，铱星云商对罗湖商业的6个商业项目来了一次“特种兵式”踩盘。
当中，既有运营时间超过十年的“老将”——深圳万象城&金光华广场&KK Mall，也有刚入市不到一年的新秀——深圳万象食家&深圳天河城，还有从现状上看，只是被深圳人短暂爱过一下的“深圳文和友”。

金光华广场与地铁一号线“国贸站”无缝接驳，距离罗湖口岸不过1个站的距离，因此，深港两地通关以后，这里也就成为了港人攻略深圳的目的地之一。

金光华广场上下共10层，分为B3-L7，其中与地铁无缝衔接的B2层，主要布局有精品超市、眼镜、精品配饰、个人护理、餐饮/轻食、休闲服饰/内衣等业态，该楼层也是金光华广场年内调改较大的楼层之一。
据铱星云商不完全统计，截至目前，年内B2层新引入有4iNLOOK、茉酸奶、 前胜点心社、咕噜烘焙、喜识5家门店，后四家门店均为罗湖首店。

致力于打造多元化的购物休闲目的地的金光华广场，还从餐饮、鞋履服饰等方面发力，引进华为智能生活馆、RUCO LINE、中国安正、六福珠宝、霸王茶姬、费大厨辣椒炒肉、IRO PARIS等全新门店。

目前，金光华广场场内围挡的品牌仅有JNBY速写和云海肴两家，且均为门店升级调整，后者将升级为全国首家云海肴全新升级形象店。

深圳万象城

作为华润置地旗下首个“万象城”，深圳万象城至今经营有19年的时间，从2004年的一期，到2009年的二期，再到2022年的三期，TA的诞生，可以说为罗湖商业的发展添上了浓彩重抹的一笔。

深圳万象城一期

遥想当年，深圳万象城一期开业时，在近300个门店中，已引入超1/3首入内地或深圳的品牌，擦亮自己的金字招牌后，一直到今天，这里仍旧是众多国内外品牌进驻深圳的首选之地。
据铱星云商不完全统计，截至目前，年内深圳万象城新开门店约50+家（包含焕新门店），其中，共引进20+家首店，位列深圳商场前列，进一步巩固了深圳万象城的重奢标杆地位。

（数据统计截止至9月26日，表格仅供参考）

damiani华南首店

端木良锦华南首店

华南首家MUJI华南三层旗舰店

除了进一步加强首店矩阵外，截至目前，年内深圳万象城一期还引进Roger Vivier精品店、Jimmy Choo全新精品店、 FRED斐登pop-up快闪店、Petit Bateau法国小帆船、LI-NING1990、SALOMON萨洛蒙、HECHTER PARIS旗舰店等零售品牌，以及引进Apple 、六福珠宝、浪琴表直营店、SOCIÉ施舒雅全新护理零售空间、gaga等门店，极大丰富了项目的消费体验。

Apple深圳第二家零售店

目前，深圳万象城一期围挡品牌有Prada（双层围挡）、Valentino（双层围挡）、野兽派、Balenciaga、Theory、manito、Mulberry、羲和·京致、湘爱、tea'stone、Max Mara（装修状态）等。
可见，该项目还将继续往零售、餐饮等方向持续发力。

如果说，深圳万象城一期更多的是面向“old money”敞开怀抱，那么，去上深圳万象城三期逛上一圈，就能很明显的感知到，这里会更受New money青睐。
实探时可以看到，项目一期与三期之间的连廊正在建设中。

深圳万象城三期共有5层，聚焦更具个性的先锋潮流品牌，年内新引入Golden Goose、Vivienne Westwood、REFLECTIONS、LK BENNET、RUCO LINE、DIAMOND DAZZLE、Jordan等零售品牌，涵盖时尚女装、轻奢眼镜、潮流服饰等多元细分业态。

同时，发力社交型餐饮品牌，引进星巴克 、 % ΔRΔBICΔ 、黑牛の店等门店。
此外，目前围挡的餐饮品牌还有歌志轩、M Stand等。

2010年开业的KK Mall，是京基百纳商业打造的第一个商业体，至今已有13年的历史， 该项目定位“国际时尚精品购物中心”，约有170余家品牌，共有5个楼层。
作为罗湖的标杆商业代表之一，近年来，KK Mall亦持续通过引进深受年轻人喜爱的时尚/餐饮品牌，不断强化项目的年轻力。

据铱星云商不完全统计，截至目前，年内KK Mall约引进有40+家全新品牌。
从品类上看，餐饮品牌居多，包括敏华冰厅、肉祭、深圳首家1990复刻版麦当劳 、羲和雅苑、歌志轩名古屋拉面、凯乐里冰室、DQ、松鹤楼苏式汤面、海门鱼仔、茶救星球、老碗会、古茗、瑞幸咖啡等。
其中，DQ、茶救星球、瑞幸咖啡、古茗在L4层形成“自成一派”的聚集效应。

丰富场内餐饮业态的同时，KK Mall还引进有KANGOL、迪卡侬罗湖首店、CHIC PARK、ANTA、AAPE、NIKE KICKS LOUNGE、Achette、TIE FOR HER、鄂尔多斯、正宫、PECO等数十家零售门店以及UNICE、Dr.stretch、皇家仙香罗湖首店等配套门店。

除此之外，还有毛戈平、Judu汽车机器人、特斯拉、谭木匠、3i、SIHOO 西昊等品牌全新亮相，进一步丰富了项目的品牌组合。

目前，KK Mall场内围挡品牌有外婆家·炉鱼、Peet's等。

深圳天河城

上述三个项目都是开业超十年的商业老将，接下来，新秀出场。
深圳天河城体量约12万㎡， 于去年12月底正式开业，是全国首个购物中心+工业遗存双业态组合。

深圳天河城一楼中庭，目前呈现有围绕森林动物园主题，打造的 “森林幻想曲”沉浸式森林主题活动，该打卡装置将持续展出至10月10日。

深圳天河城规划有40%零售、30%餐饮、20%体验和10%生活配套， 在拥有陶陶居、凑凑、奈雪的茶等众多场景化、社交聚会型餐饮的基础上，年内还新开出大家乐、渔语鱼、星巴克臻选、麦当劳等人气餐饮。
其中，星巴克臻选为星巴克在深圳的第300家门店，共有4层，拥有6大咖啡主题的独栋红砖圆筒楼与金威啤酒厂的设计相得益彰。

深圳万象食家

深圳万象食家是华润置地打造的首个“市集型购物中心”，于去年9月30号正式亮相，上下共有十层，其中B3-B4为停车场，B1-B2层以“食家、餐饮”为主，与地铁直连的B2层由一手店·日式鲜吐司、八马茶叶、楽悠格三大品牌组成。

B1层则聚集有布歌东京、丘大叔、熊猫烫火锅等餐饮品牌以及名创优品、北鼎等生活方式品牌，该楼层年内调改不大，新引入门店有冲绳玉子饭团。
此外，此前已经开业的深圳30年老字号健康食品供应商“一亩市集”正在挪位围挡中。

B1层品牌分布情况

沿着地下逐级而上，会发现，深圳万象世家不局限于“食”，还有生活精品、潮流服饰、运动、数码、家用、娱乐、服务等多元业态待解锁。

深圳万象食家差异化“漂浮盒子”设计

深圳万象食家L1-L6各楼层品牌分布（图片拍摄于9月5日）

据铱星云商不完全统计，截至目前，年内深圳万象世食家新开门店有全棉时代、鲜潭、匠本米所、M1&M2、KARADA身体工场罗湖首店、丝域养发、QWOWO、墨格拼图快闪店等。

目前，场内围挡品牌有舒儿堡 x 末半、万有环球美食百汇全球首店、安三胖华南首店、椰客·海南料理全国首家全新升级门店、老船长肉蟹煲等。

深圳文和友开业时创下的风光纪录，使得这个项目在后续发展中受到了广泛的关注和期待。
据发布，2021年深圳文和友开业时，入驻品牌约有上百家，如今开业2年多的深圳文和友，人气和入驻率早已不复当年。

深圳文和友外立面"如旧"，但陈列的诸多品牌早已撤出

目前，场内2、3楼营业的门店有拾光记忆 大头贴、文和友龙虾馆、弟陀廖记、胡氏冰粉、施发盛等。

还有巴山路曹记、盛香亭、笨萝卜、茶颜悦色等品牌围挡。
值得一提的是，茶颜悦色本次落地的门店非现制奶茶业态类型，而是茶颜悦色的天猫品牌体验店，主打伴手礼、茶叶茶具零嘴文创等零售业态。

其余就是一些紧闭的门店↓

沿街一楼的情况则会好些，还在营业的门店有喜姐炸串、想你的夜 小罗臭豆腐、老地方 盐田肠粉、三津煎包、柠檬水、光明招待所 红烧乳鸽、深圳文和友剧场等。

商业观察

铱星云商走访这6个项目时，耳边随处飘来的粤语，令人感叹，罗湖商业项目含港人的浓度确实很高。
透过以上项目的品牌焕新，我们可以发现，它们的调改方向主要围绕餐饮、零售、生活服务等业态发力。

当中，有的依靠高层级的首店矩阵和数量，强化项目自身重奢定位的同时，并赋能整个区域的商业发展更上一台阶。
有的凭借差异化的创新打法，不断丰富罗湖的商业形态，这些都是铸成罗湖商业满满活力的根本原因。

当然，罗湖的标杆商业代表远不止我们提及到的这些。
近日，利联太阳百货也迎来了自己的24周年庆，茂业百货距今也已26年，老牌商业大放异彩的时候，新入市商业项目也在书写自己的新故事。
例如深圳·罗湖益田假日广场于8月中旬正式启动招商，其将以“多元艺术体验式购物中心”的定位， 带来全新的商业活力。

此外，9月8日， 在深圳遭遇近年来最强暴雨天气的情况下，KK TIME携手场内近200家品牌商户圆满开业。

时间再往前推进，2021年，深圳罗湖笋岗片区首家大型商业综合体——深圳宝能中心环球汇的开业，凭借“多场景体验式商业旗舰MALL”的定位，有效填补了区域的空白。

在罗湖加速创建国际消费中心核心区的背景下，罗湖商业正以更年轻的内核，激发区域的商业活力。