上海取消土地限价后首拍“冷热分化” 杨浦宅地溢价率超20%(地塊溢價楊浦)

中原地产资深分析师卢文曦点评称：“在政策利好推动下，上海新房和二手房成交放量，市场信心开始回归。
此次土拍溢价率走高，说明房企对未来市场尤其是高端改善市场的前景看好。
”

内环内宅地溢价率超20%

7月9日，上海迎来2024年第三批次土拍角逐，此次土拍共有4宗地块，其中2宗地块位于杨浦区，1宗地块位于宝山顾村，1宗位于奉贤新城，出让总面积约15.29万平方米，总规划建筑面积约29万平方米，总起始价84.2亿元。

本批次商品住房用地出让，也是继“沪九条”后，上海土地市场迎来的新变化。
根据出让要求，自该批次起上海取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，恢复“价高者得”模式，进一步提升土地资源市场化配置效率，执行3年之久的土拍限价正式取消。
同时，4宗地块的中小套型比例要求又一步下调了，杨浦长白社区、杨浦平凉社区、宝山顾村地块要求比例为50%，奉贤新城地块要求比例为40%。

最终，杨浦长白、平凉两宗地块分别由越秀和北京城建联合体、保利发展溢价斩获，宝山顾村和奉贤新城地块分别由招商蛇口和中旅投资联合体、奉贤发展底价摘得，揽金总计约91.33亿元。

当日竞争最为激烈的要数杨浦平凉地块，也是此次出让中唯一的内环内的宅地，共有9家房企竞拍，总计激战60轮。
在竞拍过程中，北京城建和越秀联合体、中海地产和上海城投出价也很积极，全程咬价很紧，最终被意愿更强烈的保利竞得，成交楼面价88642元/平方米，溢价率21.18%。

中原地产资深分析师卢文曦点评称：“杨浦平凉社区地块受到市场关注，说明地块质量不错。
地处内环内，靠近杨浦大桥，南面是多层建筑，高区有机会直接看黄浦江景观。
地块距离轨道交通18号线丹阳路站约1公里，到浦东有江浦路隧道等方式，交通便利。
地块面积只有1.38万平方米，可以开发2万多平方米的小区，面积不大的情况下总价可以控制，对开发商来说不会有太多资金负担。
”

同时，也注意到，杨浦平凉地块周边还有保利琅誉等项目，这些项目的房地联动价约在11.7万元/平方米。
除此之外，保利深耕杨浦滨江区域多年，打造了保利建工海玥天汇、保利越秀和樾天汇、保利天汇、保利珑誉、保利琅誉等项目。
不仅如此，在开拍之前，保利就已经公示了该地块的方案，基于其低密度的地块特征，预计打造低密度洋房产品。

“由于本次拍卖采取价高者得的方式，加之近期楼市情绪有所升温，市场关注度非常高。
不过拍卖过程总体还是比较理性，叫价过程比较缓慢，大家都有思考过程。
当然，基于众多买家参与竞争，溢价率超过10%是预期内的事。
最后溢价率定在21.2%，楼面价也刷新区域内最高纪录，这也显示出房企愿意接受一定的高成本。
总体来看，中心区的优质地块产品还是会吸引中高端改善性买家，并且保利发展在区域内也有地块，项目之间也会有潜在客户资源，销售压力不会太大。
”卢文曦进一步表示。

同时，另外一宗位于杨浦区的宅地溢价率也达到17.12%，经过79轮竞价才得以成交。
具体来说，杨浦区长白社区N090701单元201街坊H2-17地块位于杨浦内中环，距离内环直线约1公里，土地总面积1.38万平方米，容积率2.3，起始价19.04亿元，吸引了中海地产、保利置业、越秀和北京城建联合体、象屿地产4家竞买人参与，最终由越秀和北京城建联合体以总价22.3亿元摘得，成交楼面价70272元/平方米。

图/中指研究院

土拍热度不均、分化更为明显

值得注意的是，在杨浦区两宗热门地块之外，剩余的两宗位于宝山区和奉贤新城的地块均以底价成交。

其中，宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块靠近潘广路站，土地总面积6.69万平方米，容积率0314-05地块为1.4，0308-02地块为2.2。
该地块由招商蛇口联合中旅投资起始价31.12亿元摘得，楼面价22252元/平方米。

此外，奉贤区奉贤新城12单元02A-04A地块由奉发集团底价15.88亿元拿下，楼面价17000元/平方米，土地总面积5.84万平方米，容积率1.6。

卢文曦分析指出：“上海本轮土拍回到原先价高者得的方式，中心区地块必定受到市场较高关注。
那么，在完全市场化背景下，上海土拍溢价率到底会有多高？毕竟在取消最高限价的城市中，部分土地拍卖的溢价率可以超过30%，甚至有地块达到50%，上海是否也能达到那样的高度依然存疑。
目前来看，尽管取消最高溢价，房企还是比较理性，不会盲目挑战更高溢价率。
”

此外，中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，本批次土拍是“沪九条”出台后的首批宅地出让，自该批次起，上海取消自2021年实行集中供地起的溢价率10%土拍封顶原则，以及并未在出让条件中规定相关房地联动价。
这也意味着上海土地市场在经历三年限价后，回归“价高者得”的市场逻辑。
其次，此举有利于企业打造“好房子”，从而增加政府土地收入，有利于城市环境及基础设施建设。
而本次高溢价率成交的地块，未来批准售价或将高于实行房地联动价的项目，这也将对拿地开发商的销售及产品打造能力形成挑战。

新京报 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆