物业纠纷巧化解(調解糾紛物業)

“感谢法官，帮我们解决了拖了许久的物业费问题。
”日前，路桥区人民法院驻矛调中心巡回智慧法庭收到了来自辖区一家物业公司的锦旗。
这也是今年以来，该巡回智慧法庭收到的第四面与物业纠纷有关的锦旗。

去年以来，路桥区人民法院加大诉前调解力度，加派员额法官常驻路桥区矛调中心，联合人民调解员、物业联合协会等机构，对物业纠纷进行化解，取得了明显成效。

多形式联合化解纠纷

去年年底以来，路桥一物业公司陆续将所服务的玉宏半岛花园小区220多户业主诉至区矛调中心，原因是这些业主都未缴纳物业费。

据介绍，该小区未缴纳的物业费共40多万元，平均每户1800多元。
业主们拒缴物业费的理由，包括物业公司服务不尽如人意、房子存在漏水情况、家中物品被盗等等。

对于这类案件，路桥区人民法院民事第三审判庭副庭长施通畅解释说，物业纠纷相比其他纠纷有其特殊性，诉讼标的额大多在1万元以下，有的只有数百元，特别是拆迁房物业纠纷，由于业主没有交物业费的意识，存在抵触情绪，“从我们之前的审判经验来看，这类纠纷在诉前调解中大有文章可做。
”

施通畅也是路桥区人民法院派驻到区矛调中心参与调解民事纠纷的员额法官。
在玉宏半岛花园小区物业纠纷的调解过程中，他联合区矛调中心调解员，通过多种形式进行了联合化解。

首先，区矛调中心调解员在了解情况后，先致电各业主进行电话调解，有部分业主便主动履行了相应责任。
对余下的业主，调解员则邮寄了传票、起诉书和证据，随后又有一部分业主履行了责任。

“对于依旧不肯履行的业主，由我来进行电话调解。
再不行，则开展立诉前调解。
到这一步，已经有170余户业主调解成功，履行了相应责任。
”施通畅说，对于矛盾尖锐、没有调解可能性的业主，法院会根据实际情况及时立案。

调解成功占六成以上

据统计，截至今年11月，路桥区人民法院共接收物业纠纷案500余件。
在前三季度中，诉前调解成功并自动履行的有320件，占比超过63%。

之所以能有这么高的成功率，施通畅说，其背后是一套较为有效的调解机制和流程。
去年开始，他便联合区矛调中心调解员对物业纠纷案件进行了个性化的“问诊式”处理。

“简单的、矛盾不大的案件，由调解员主动通过电话进行调解；矛盾较大、比较复杂的案件，由员额法官参与指导，加大调解可能性。
”施通畅说，在调解过程中，他们为每一个小区建了一个微信群，调解员碰到问题时，他会及时给予法律知识和调解技巧等方面的指导。

对于调解员未能成功调解的案件，路桥区人民法院在区矛调中心设有诉调对接窗口，可以及时登记立案，通过立诉前调方式，由员额法官进一步调解梳理。

今年3月，路桥区人民法院在总结前期经验基础上，联合区司法局、区行政执法局、区物业协会出台了《路桥区物业纠纷非诉联合化解机制的实施意见》，同时建立联席会议机制，定期邀请综治部门、物业行政主管部门、街道、社区、业委会、物业公司等多方参与，确保物业纠纷非诉联合化解机制落地见效。

至此整个调解流程便以正式的机制确定了下来，施通畅说：“而对于那些最后仍未调解成功的小部分案件，路桥区人民法院会按照简案快审的模式，加快案件办理速度，不断提升群众的司法获得感和满意度。
”

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