悦美国际推新_13000快能不能买？(國際長安房價)

我朋友说我把他的故事都已经写了四篇文章了，海亮交房，海亮卖房，浐灞看阳光100，纠结合能公馆，每一个故事都是当时内心斗争的表现；

如今第五个故事怕是绕不过去了，在即将敲定合能时，对门的悦美国际新房突然推新了，13000-14000的均价，到底香不香？

悦美国际

虽然价格还未公示，但这种好地段的刚需盘向来是不缺关注度，根据消息，五一前后，悦美国际三期新房上市，300余套房，两栋34的高层，一栋11层的小高，均价13000-14000元/㎡，面积94-126平米，这个价位和面积可以说是刚需的心头好；

而上一次悦美国际新盘在售已经是两年前的18年4月了，当时的价格在13000左右，房价基本没有变化；但两年前，融创，万科，雅居乐，海亮都有新盘在售的时候，悦美并不突出；

但到了2020年，却不一样了，悦美国际还是那个悦美国际，但我们已经不是我们了；从悦美的火热关注上，我们可以看到房价上涨下，大家的心态变化。

进入2020年以后，当年高地价的项目陆续入市，主城区的关键词变为高备案价，大户型，改善盘；

留给刚需的机会在以肉眼可见的速度下降，尤其是13000的价格想留在主城区，千人摇号基本不可避免，刚需买房从拼财力变为拼运气。

稀缺位置

这样的项目很多，诸如二环的紫薇东进，曲江的翡翠国际，大华曲江公园世家，浐灞的万科澜岸，高科麓湾，在各自区域都是“带货王”级别的存在。

长安区也有，诸如此前的融创南长安街壹号，红星紫御半山，雅居乐湖居笔记等，再现在能看还有房的，也就只有悦美国际一家；

（悦美国际周边示意）

位置上，确实没什么可挑的，由于拿地较早的缘故，樱花二路沿线已经是极为成熟的住宅区，以长安区政府为圆心一公里范围内，是整个长安区域面貌，产业，生活配套，人气最好的地方，西长安街以南，为政法，师大，邮电组成的大学城，朗朗书声环绕。

（长安国际大学城）

西长安街以北是成熟的住宅区，包括万科城，国色天香，雅居乐铂琅峯，合能公馆，悦美国际基本集中在这里；

因为都是品牌开发商拿地，所以既看不到太多的拆迁安置，也没有高密度塔楼，城中村，又因为环绕区政府，所以聚集了整个长安最好的环境，最新的商业，四通八达的道路；

（万科生活广场商业）

无论是高校，还是小区的密度普遍不高，各个小区的楼间距也控制的很好，万科里生活广场开业后，解决了区域内大型商业短缺的情况，区域的生活配套，在各个小区也都有成熟的社区底商。

地铁七号线虽然延期，但还将纳入后续建设规划上报项目，区域内已有的公交也足够发达，出门不是问题；最主要的是长安西长安街端，既连接城南，又通着高新，在上述区域房价高企，无房可售的情况下，环境更好的长安成为绕不开的选择；

（西电附小悦美分校）

当然，区域内的短板还是集中在学校上，没有太强的公办学校，基本以开发商自建学校为主，且上学紧张，比如陕师大万科城小学，雅居乐小学，西电附小悦美分校。

（西安城南生态公园）

但对于刚需而言，上述的环境，交通，区域面貌，配套，已经足够打动人，悦美所在的位置更靠北一些，此前并不亮眼，但现在随着北侧西安城市生态公园的开园，以及宜家荟聚购物中心的开建，这种有公园，有学校，有商业的位置，自然就是香饽饽。

周边价格

同样附近的新房，奥园和悦府大平层17000，清凉山樾17000，中南春风南岸虽然价格未出，但拿地成本不低，整个区域内现在价格最低的只剩悦美国际一个。

具体到二手房上，区域房价标杆还是万科城，得益于更好的位置，物业，小区环境，二手房高层报价基本在17000以上，这还是裸房，算上税费中介费成本只高不低；

国色天香洋房，小高层更多，报价基本在16000以上，雅居乐和万科价格相近，悦美国际15000，合能公馆最低，14500左右；这个价格也是以上小区品质的排序，环境更好的大开发商在二手房上确实更保值。

回到悦美国际本身，目前业主对外在卖的以89平小三室居多，普遍在15000左右，价格低的房本没满两年，还有5.3%的增值税，算上最终成本，均价也在16000朝上；

（部分悦美国际二手房价格）

在这种二手房价格衬托下，悦美国际此次新推的13000-14000的高层小高性价比就很高了，

并且在现在西安的新房供应下，这里吸引的也不在于周边，而是整个西安的刚需客户，结合此前湖居笔记的摇号情况，位置更好悦美国际怕是更难，但好在房源挺多，地段和价格，是现在看得到最大的卖点。

过往历史

但同样的，地段这个词，往往是和产品关联的，我们评价一个小区品质如何，最多听到的叫地段跑赢产品，即先天优势很强，但开发商并不给力，悦美国际也属于这一类，不愁卖是赶上了好时候，但并不代表房子有多好；

即使到今天，我还记得三年前悦美国际二期交房的“盛况”，淘宝式买家秀这个词就是从悦美开始流行的，具体的内容也很简单，当时业主是这样说的：

近期我们悦美国际二期的业主们发现我们所购的悦美国际二期商品住房公共区域：电梯厅，走廊及过道的墙壁均刷成了白色涂料，且消防管道外漏，这与同一小区内的一期已经交房的瓷砖墙壁，无消防管道外漏有着明显太大的差距；

作为同一个小区（悦美国际）一期的过道走廊及入户大厅我们当初看到的都是贴了墙面砖的，而目前我们二期的过道墙面却毫无征兆的直接刷白；目前的结果，我们二期所有业主实在难以忍受；这样，不仅降低了房屋档次，还为日后保洁留下了隐患。

（悦美国际二期交房公共区域对比图）

核心问题就是一点，公共区域刷白墙，一期贴砖，二期房价更贵，反而刷白，彼时，西部网，人民网，腾讯网也都以“西安业主收房遇买家秀”为题进行了发布，这也让大白墙成为悦美国际绕不开的一个梗；同时引起很大争议的还有此前宣传的奥特莱斯的消失；

（交房买家秀的诸多发布）

在当时的介绍中，也明确有写到奥特莱斯是大学城新盘悦美国际200亩的大型城市综合体，包括五星级酒店、写字楼、商业中心、精装公寓、八万方的品牌门店，集商务、商业、办公于一体。
更是囊括了“国际一线奢侈品”、“国内外知名品牌”等等话术；

（13年奥莱入驻长安区发布）

到了17年，长安回复，悦美国际原规划建设奥特莱斯商业，近年来由于市场变化及受电商冲击，项目方需要对零售商业进行完善，开发企业根据市场调研，了解客户消费需求，对商业业态进行重新定位及调整规划，将建设区域性大型综合主题购物中心，也就是说奥莱虽然没了，但大型综合体还是有盼头的。

（漏水的车库，电井）

即便是到了今天，仍然不要有业主在投诉悦美国际欺骗业主，买房时说的是全部地下车位，现在却都是地面车位，与住建局以及长安区政府沟通，给的回复是地面车位不启用，那地下车位规划的数量肯定不达标。

真香定律

可以说从大白墙交房，再到规划变更，车位漏水，物业投诉，地上车位等等，悦美国际在产品上的表现并不如意，甚至有些问题在收房的业主看来是完全不可接受的；

对于现在买三期的业主，一期，二期的交付问题很多是知道的，但真正在意，甚至不去选的人，却寥寥无几；房价上涨的时候，不仅掩盖了很多问题，同一个问题两类人的心态也不一样了。

这样的事情在西安不是一两例，即一些交房问题一大堆的小区，在房价上涨后，问题就会被选择性忽略，也可以说是房价上涨带来的诱惑力已经远大于房子问题的担忧；

对于买新房人而言，这么好的地段，不算高的价格，西安范围内屈指可数，属于买到偷偷乐的，即便知道这些问题，但还是会接受，抱着走一步看一步，交房时候再说的心态；

对于二手房卖家更是如此，新房有多难摇号，二手房就有多保值，在限行的市场下，好地段的绝对不愁卖，至于房子如何，也不是自己住，三四年前买的， 现在轻松双倍的价格出手，不满意再换就是了；

而对于长期在小区住的，交房的不满也早已被生活琐事磨平，在房价上涨的节奏下，曾经在意的种种变得又可以接受了。

因为小区位置好，房价涨了，买的，卖的，住的，大家都回忘记当年收房的种种不快，反而去投入财产增值的幻想中。

悦美国际还是当年那个悦美国际，房子也还是当年那个水平的房子，一切都没变，但我们却变了，这样的案例很多，城西的中建开元城，城东的绿地国际生态城，城北的金科天籁城，城南的悦美国际，无一例外的都在享受房价上涨的红利，既有物质的增值也有精神的肯定。

房哥有话

房价上涨，掩盖了很多问题，悦美国际，香不香？放在2020年，这个价格，位置，真香，一个好位置给开发商省了多少事儿；一个曾经诟病颇多的，只要便宜，总能成为香饽饽，这是房价上涨的神奇魔力；

当多年后，再有人问我，我只能说地段跑赢产品，事实上也是，地段真的跑赢了产品，至于房子的好坏，又有多少人真正关心呢？房价涨了，这些又都不是什么事儿了！