高层住宅“老龄化”怎么办？27岁的TA给杭州打了一个样(老齡化打瞭大廈)
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前段时间，市建委发文称，到2026年杭州还要改造提升670个小区。名单上，几乎是房龄30年以上的“老破小”。
算上这批，杭州已经至少有2000个小区加入“爆改”的队伍，但真正的难题还数老旧高层。
它们大多诞生在2000年前后，即将步入30岁，属于城市建筑里的“老年人”。庞大的体量，复杂的结构，混乱的线路都加剧了改造难度。
不过，这个盘旋在城市上空的难题，总要给出第一个解题思路。杭州的答案就是庆春路上、浙一医院对面的东清大厦。
东清大厦
去年，这座“杭州老旧高层有机更新第一楼”正式改建完毕，还在半个月前引入了浙江第一家无陈列式药房。
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1994年建造、1996年交付的东清大厦，在当年也算“高端小区”。它由5幢高层组成，A、E幢是商用办公楼，中间的B、C、D三幢是住宅（1-4层是商业裙楼）。
“商业+住宅”的模式，港剧里常见的电梯住宅形式，再加上庆春路这么好的地段，当年的东清大厦一经亮相就和遍地的“赫鲁晓夫”楼划清了界限，成了“高端”、“洋气”的代名词。
彼时住在这儿的人不说个个有头有脸，也比普通家庭富裕不少。
东清大厦周边（摄/悦悦）
但毕竟是第一批高层，进入千禧年后，大批同类小区拔地而起，也带来了更先进的居住理念，比如，石材立面、铺满绿植的园区、纯粹的居住氛围、人车分流、品牌物业、会所大堂等等。
很快，东清大厦就被远远甩在身后。很长一段时间里，关于它的都是坏消息。
2017年7月，小区C座16楼某户人家起火，火情经过3个多小时才扑灭，所幸没有人员伤亡。
东清大厦在消防检查中问题频现（图源：杭州消防）
2022年7月，东清大厦在消防检查中被查出大量隐患问题，包括但不限于消防通道堆满杂物、排烟系统瘫痪、防火门破损、消火栓损坏、末端试水装置封闭、大量违建……
尽管小区满是积弊沉疴，却为上文提到的“有机更新”埋下了伏笔。
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上周，我们实地去了一趟整改完毕后的东清大厦，最直观的感受就是“好看了”。
原先爬满污渍的外立面，统一换成了乳白色的仿石砖。
改造前满是污渍的立面（图源：杭州消防）
B、C、D三幢的裙楼部分，杂乱的电线水管不见了，换成了整齐的金属格栅。
改造后的东清大厦（摄/悦悦）
原先随意架设的空调外机，被归拢在楼体的同侧，违章建筑也全部拆除。
改造后的东清大厦
由于在建成时并没有人车分流和小区绿化的理念，园区部分能改造的部分很有限。不过据住户说，内部公区的道路被整体翻新，路面不再坑坑洼洼，路面停车位重新规划了一遍。
虽然避免不了人行、车流动线重合，起码更宽敞规整，安全系数也提高了。
改造后的东清大厦
通往住宅内部的缓坡拓宽近1米，还加上了防滑地桩；楼门口换上了和住宅立面同色调的刷卡对讲系统。
改造后的东清大厦
更新的不仅是“脸面”，内部的“五脏六腑”也重新规划了一遍，当然这些“暗处”的功夫都藏在表面之下，也是改造工程里最难的部分。
据《长庆发布》，整改之难一方面在于工程，住宅楼部分高约20层，电线、管道交错纵横，还要顾及电梯井和强弱电井。
这些设备大多老化甚至损坏，要全部换新一次，还要考虑排布方式，既不能影响居民生活，还不能影响到整洁和美观。
楼道整改前（图源：长庆发布）
另一方面，难在调度和沟通，光是为消防通道腾挪出空间，就清退了983㎡占地的私人物品，其中难免与住户发生纷争。
好在，整改成果还算完满，现在坐上电梯随便走入任意一层，都能看到整洁、几乎没有任何杂物的楼梯通道，管线、设备都安排得整整齐齐。消防通道的门也换成了更加厚实的大门，上面还安装了金属弹簧。
楼道整改后（图源：长庆发布）
“走在粉刷一新的楼道里心情都变好了。”第一批居民朱阿姨说，“以前管道设计的不合理，邻居家炒菜，我们家门口都是油烟味，烟管重新排布后这个问题几乎没有了。”
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当然，东清大厦的提升亮点不局限于建筑更新，还有业态更新。
之前，项目的设施老化劝退了一大批入驻的企业和消费的人流，东清大厦的商业面貌也日渐萎靡，关闭的青春电影大世界就是其中之一。税收和租金随之下降，近3年税收峰值不到400万，这放在庆春路上体量过万的商业体里简直离谱。
怎么做呢？东清大厦一大优势在于，周围密集地遍布居民区，半径3公里内聚集着浙一医院、浙大二院、邵逸夫等5-6家三甲医院。
“大健康产业”似乎是首选，因此上城区第一家“生命健康产业园”——“庆春之心”入驻在了东清大厦。
大健康综合体
这是一家品类齐全的健康综合体，已经引入了英特集团旗下怡年药房旗舰店、怡兴综合门诊部、苼苼医疗美容，京东大药房杭州连锁公司，友华普惠眼科医院……
体验中心“凤栖谷”就设立在原先的庆春电影大世界二楼，据了解，里面不仅有洽谈区，还有共享办公、会议室、路演厅、服务中心等一系列配套。未来还会引入一些医疗技术体验，任何人都可以像逛综合体一样，体验到最先进的医疗服务。
凤栖谷体验中心
“互联网+数字化”的模式也算被东清大厦玩明白了，今年1月17日开业的英特医药健康·综合旗舰体，就是浙江第一家无陈列式药房。
庆春路上，宝蓝色的外观尤为显眼，内部装潢却十分极简，敞亮的前台、几台自动发药机，看不到任何货架和药品。
英特怡年药房和医美机构
据了解，患者来取药可以咨询药剂师，随后到机器前输入药品，就能取药了，代替了传统的人工找药模式。而且，除了常规药品外，这里还有医院里很难有的肿瘤科进口药。
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高层建筑领域的旧改更新，东清大厦绝对不是杭州最后一个。
据统计，杭州2000年以前的高层项目，至少有190个，它们中的大部分都存在东清大厦改造前的问题。
第一个样板落地后，可以预见未来的高层建筑旧改更新将在杭州遍地开花。
东清大厦的模式是楼体更新+产业引进，而是否会有更多玩法呢？国内的相关经验太少，而率先发展城市化的国家有迹可循。
比如芝加哥昔日第一高楼WILLIS TOWER，改造后就引入了多功能食品大厅、互动艺术博物馆以及可以举办音乐会的屋顶花园，更新方向更加生活化和公共化。
图：Tom Harris/EQ Office/Gensler
此项工程前前后后花费了5亿美刀，且后续功能很多都是根据楼宇本身的规划延展开来的。
在杭州，公共机构预算有限，几乎不会“不计成本”地投入，楼幢本身的规划和功能也相对单一。
不过，有了前车之鉴，似乎以后的旧改之路就好走得多，对于城市、居民、企业而言都是好事。
尤其对于开发商，当住宅开发业务规模逐渐萎缩，旧城改造、城市更新无疑是一片新的蓝海。
文章部分内容参考：
①长庆发布：《东清大厦大变样！
点击视频，解锁杭州老旧高层有机更新“第一楼”》
②长庆发布：《浙江日报整版发布！
庆春路旁的TA“蝶变新生”→》
③上海城市更新：《超高层建筑城市更新怎么做？昔日世界第一高楼的实践值得借鉴》
责任编辑/银 静
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